한문도. 클리코. 2011
고려고
고려대 원예학과, 행정학과
성균관대 경영대학원 부동산학과
동의대 부동산학 박사
2011년에 예측한
10, 20, 30년 후 대한민국 부동산
예측 근거가 되는 표지들
1. 인구
2. 소득
3. 경제
세 가지가 성장이면 당연히 부동산 상승
셋 중 하나라도 감소면 부동산 정체
셋 중 두 가지 이상 감소면 하락
2011년 기준 저출산, 양극화, 고령화, 가계부채 심각, 저축은행 부도 등으로
인구, 소득, 경제 부정적
= 일본 붕괴 원인 = 경제성장률 하락, 소득분배 불균형, 금융시스템 붕괴
= 한국도 일본 버블 붕괴 과정과 흡사, 고점 대비 1/3 지점까지 하락
2000년 중반이후 경제성장률 하락, 노동소득분배율 하락, 가계부채 급등
10년 뒤인 2020년 한국 부동산은
하락에 도착할 것이다.
(cf. 2019~2022년까지 부동산 상승, 2023년 현재 40% 하락
10년 거시 예측은 불가능
다만, 인구, 소득, 경제 세 표지로 예측하는 것은 유의미함)
경제성장, 인구증가, 소득증가와 분배
= 1970~2000년대 중반까지
이때는 부동산 상승
이후부터는 부동산 하락할 것
2002~2003년 부동산 광풍 신문 등장 : 전매 제도가 원인
2006~2007년 부동산 광품의 최정점
2008년 세계 금융위기로 부동산 하락
2011년 하우스 푸어 시작
2009년 1월 30일 이명박 대통령
"집값 더 떨어져야 한다. 정부는 집값 올릴 계획 없다"
2012년부터
주택구매 세력인 30~55세 인구 감소
= 부동산 하락
선진국 인구 천명당 주택수
최소 400~450호
2011년 한국 인구 천명당 368호
= 주택 수 포화 -> 부동산 하락
2013년부터 부동산 폭락 본격화 할 것
2015년 부동산 빙하기 시작
2020년까지 고점 대비 30~50% 하락할 것
(cf. 2017년까지 하락세 -> 2018년부터 상승세 -> 2022년 최고 정점 저자의 전망은 틀림)
2030년 부동산
3~4인 가구 감소로 주택 감소 본격화
초고층 아파트, 빌딩들 가격 하락
고령화로 주택 공실 증가
(cf. 2023년 현재 1인가구 폭증으로 주택 수요 증가
초고층 아파트, 빌딩 수요 증가
주택 공실은 재개발, 재건축, 가로주택 정비로 많지 않음)
잠실 주공 5단지 35평
2000년 1월 2억 6,000만 원
2006년 11월 11억 5,000만원
12월 14억 7,000만원 (2000년 대비 600% 상승)
2008년 3월 12억원
12월 8억 5,000만원
2011년 현재 11억원
* 가계 부채가 문제인가?
2011년 현재 가계부채 1,000조 넘은 심각한 상황
but 부동산 폭락하진 않음
* 저금리가 문제인가?
전 세계가 케인즈 경제 정책으로 초저금리 상태
2008~2010년 2% 저금리임에도 부동산 침체 벗어나지 못함
2011년 전 세계가 환율 전쟁 우선인데,
한국은 가계 부채 급등 해결 위해 물가 안정 우선 정책 = 금리 인상
금리 & 부동산 절대적 관계 아님
(cf. 2022년 말 부동산 폭락 원인은 금리 인상 때문이었음)
* 1~2인 가구 증가, 인구 감소, 저출산이 부동산 폭락 시킬까?
* 주택 과잉 공급 & 미분양 증가 관계
= 공급 과잉이 원인인가? 수요 감소가 원인인가?
2008년 미분양 : 공식 17만, 비공식 25만
2011년 미분양 : 공식 7만, 비공식 10만
정부의 부동산 정책은 시장에 먹히지 않음
주택이 부족한게 아니라 주택 살 돈이 부족함
부동산 폭등한다는 주장은 아주 위험하다.
* 금리 & 부동산 가격 상관관계없다.
금리 인하하면 아파트 가격 하락
금리 인상하면 아파트 가격 상승
현대 경제 연구원 (2010년 7월 발표)
1~2인 가구 증가로
중소형 주택 수요 증가,
중대형 수요 감소
2010년 10월 발표
거래 위축, 전국적으로 하락
전세 강세
미분양 감소, 수도권 미분양 증가
저자의 1~2인 가구 증가 -> 주택 수요 증가 불가능하다는 주장 근거
= 1~2인 가구는 주택 구매력 안됨
= 저소득층, 비정규직임
= 2010년 통계청 발표, 1인 가구 중 자가 소유 = 31%, 서울 자가 소유 16%
84%는 전세, 월세입자, 평균 보증금 5,000만 원 이하
= 고시원, 오피스텔 주류
부동산이 하락할수 밖에 없는 33가지 이유
1. 가계 부채 폭탄 1,000조 (2011년)
중산층 붕괴
대기업 직원 286만명 -> 156만 명(10년 만에)
자영업자 몰락
비정규직 43% (2009년) 소득 저하
개인 파산 개인 회생 OECD 2위
기업은 부자, 가계는 가난
2. 정부, 지자체, 기업 파산
GDP 대비 부동산 가격 세계 최고
부동산 PF 부실, 건설사 부도 공포
국제 FTA 무역 협정의 폐해
3. 부동산 엑소더스 징후
골프장 연쇄부도
강남 빌딩 폭락
국민 91%가 월 소득 400만원 미만 -> 대출 없이 집 살 수 없음 (2009년)
무역 의존도 90%인 경제 : 기형적 구조
뉴타운 몰락
엘리트 계층 추락
경제 자유 구역 실패
